1 物件の所在地 ＆ 道路・立地環境を選択
2 規模 ＆ 家財（荷物）の状況
3 診断結果：放置リスク ＆ 3大脱出シナリオ比較
⚠️ このまま3年間放置した場合の推定損失（税金・維持費）
¥1,440,000
改正空家法により住宅用地特例（固定資産税の1/6減額）が解除された場合、固定資産税が最大6倍に急増。さらに自治体空家条例による過料リスクや草木越境クレームが発生します。
シナリオ A
更地解体 ＆ 土地売却
建物を解体して更地化し、一般市場で土地として売却するルート。
解体工事費用：-¥2,800,000
自治体補助金：+¥1,000,000
土地売却想定：+¥5,200,000
⭐ おすすめ（一番人気）
家財相殺 ＋ 現状渡し売却
解体せず、家財をお宝買取相殺で処分した上で古家付きのまま現状渡し売却。
家財整理・搬出：-¥380,000
家具家電・骨董相殺：+¥150,000
現状渡し売却額：+¥2,500,000
初期持ち出し不要！純手残り
+¥2,270,000
シナリオ C
持ち出し0円 賃貸サブリース
売却せず、初期費用ゼロでリノベ会社が借り上げ、家賃収入を得るモデル。
初期持ち出し費用：¥0（完全無料）
月額想定手取り：¥35,000 /月
年間家賃収入：¥420,000 /年
💡 あなたの物件に対する最適アドバイス
狭小路地や長屋構造の物件は、重機が入らないため解体費用が跳ね上がりやすい傾向にあります。無理に数百万円かけて解体するよりも、「提携リサイクル直営による家財の高価買取相殺」で片付け費用を圧縮し、そのまま古家付きで売却する【シナリオB】が最も初期手出しリスクが少なく手残りを最大化できます。
💬 家族会議・兄弟での相談用に
この診断結果（3年放置損失・手残り額・推奨プラン）をワンタップで家族・兄弟のLINEグループに共有できます。
🤝 ワンストップ実行チーム連携
専門チーム（家財整理・買取・不動産・弁護士・司法書士）への無料相談
上記シミュレーションに基づき、京都・大阪・近畿の専門家チーム（公認不動産・弁護士・司法書士・解体・家財整理）が現地調査・買取相殺査定を無料でお引き受けします。
📚 空き家・実家 負動産脱出の基礎知識
2026年最新法改正：空き家放置リスクと「固定資産税最大6倍」の適用条件
これまで住宅が建っている土地は、「住宅用地の特例」により固定資産税が最大6分の1（小規模住宅用地：200㎡まで）、都市計画税が3分の1に軽減されていました。しかし、法改正により従来の「特定空家（倒壊の危険が切迫している状態）」だけでなく、窓の破損や外壁のひび割れ、雑草の繁茂などが見られる「管理不全空家」が新設されました。
⚠️ 自治体からの勧告を受けると特例解除（増税）：
市区町村から管理不全空家または特定空家として「改善勧告」を受けると、その翌年度から住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が実質的に最大約6倍（課税標準額上限適用時は約3〜4倍）に跳ね上がります。さらに京都市では全国初となる「非居住住宅利活用促進税（空き家税）」の導入が進められており、大阪・近畿圏でも放置空き家への課税強化が加速しています。
実家・空き家の解体費用相場（坪単価表）と「老朽危険家屋解体補助金」の申請攻略
実家を解体して更地にする場合、建物の構造と前面道路の状況によって費用が劇的に変動します。特に京都の町家密集地や大阪の下町・旧市街地では、4トントラックや重機が入らない狭小路地が多く、手壊し作業による割増費用が発生しやすくなります。
| 建物構造 |
標準坪単価相場 |
30坪の解体費用目安 |
狭小路地・重機搬入不可の場合 |
| 木造（在来工法） |
3.5万 〜 5.5万円 / 坪 |
105万 〜 165万円 |
150万 〜 250万円（手壊し加算） |
| 鉄骨造（軽量・重量） |
4.5万 〜 7.0万円 / 坪 |
135万 〜 210万円 |
180万 〜 280万円 |
| RC造（鉄筋コンクリート） |
6.5万 〜 10.0万円 / 坪 |
195万 〜 300万円 |
260万 〜 400万円以上 |
💡 大阪市・堺市・京都市の解体補助金（最大100万〜150万円）活用の鉄則：
各自治体では「老朽危険空家除却補助金」や「密集住宅市街地整備事業」として、解体費用の1/3〜2/3（最大100万〜150万円程度）を助成する制度を用意しています。ただし、【解体業者の契約および着工前に役所への事前調査申請を行い、交付決定を受けること】が絶対条件です。着工後に申請しても1円も支給されないため、必ず工事発注前に専門チームへご相談ください。
実家片付け・遺品整理費用をRoute Z直営「不用品買取相殺」で激減させる方法
実家の片付けで最も多い悩みが「親が物を捨てられない」「荷物が多すぎてどこから手をつければいいか分からない」という問題です。一軒家丸ごとの不用品処分を一般の産廃・回収業者に依頼すると、2トントラックや4トントラック複数台で30万〜60万円の処分費用が請求されるのが通常です。
当アライアンスでは、総合リサイクルショップ「Route Z」直営による高価買取相殺システムを採用しています。昭和のレトロ家具、古道具、骨董品、茶道具、贈答品、オーディオ、楽器、着物、農機具、電動工具などをプロの鑑定士がその場で査定。不用品の処分運搬費用から査定額を直接差し引く（相殺する）ため、実際の現金持ち出し額を半額以下、あるいはプラス収支に転換させることが可能です。
初期持ち出し0円で実家を資産化する「シナリオC：0円リノベ・賃貸サブリース」の仕組み
「解体費用200万円の手持ち資金がない」「思い出の実家を壊したくない」「再建築不可物件で一度更地にすると家が建てられない」という所有者様に最適なのがシナリオC（0円リノベ・賃貸サブリース）です。
空き家再生ファンドや工務店が物件を一括借り上げ（マスターリース契約・7〜10年間）し、事業者の自己資金（200万〜350万円程度）で水回りや内装をリノベーションします。一般入居者への転貸によって得られる家賃から、所有者様には毎月一定額（例：月2.5万〜3.5万円）が還元されます。固定資産税を全額カバーした上で黒字化でき、契約期間満了後はリノベ済みの物件が綺麗な状態で所有者様へ返還されます。
相続登記義務化・遺産分割トラブル・相続放棄：弁護士と司法書士の役割分担
2024年4月1日より「相続登記の義務化」がスタートし、不動産取得を知った日から3年以内に登記を行わない場合、最大10万円以下の過料が科される可能性があります。実家の相続に際しては、問題の性質に応じて「司法書士」と「弁護士」を正しく使い分ける必要があります。
| 相談内容・状況 |
担当する専門家 |
具体的な業務内容 |
| 名義変更・登記手続き（争いなし） |
司法書士 |
遺産分割協議書に基づく法務局への相続登記申請、戸籍謄本等の収集代行 |
| 遺産分割の揉め事・取り分の争い |
弁護士 |
相続人間の法律交渉、遺産分割調停・審判の代理人出席、合意形成 |
| 連絡のつかない相続人・行方不明者 |
弁護士 |
不在者財産管理人の選任申立て、失踪宣告手続き、家庭裁判所対応 |
| 親の借金発覚・3ヶ月経過後の相続放棄 |
弁護士 |
家庭裁判所への相続放棄申述書作成・熟慮期間伸長の申立て |
実家・空き家脱出に関するよくある質問（FAQ）
Q1. 空き家を放置すると固定資産税が6倍になるのは本当ですか？どのような条件で指定されますか？
はい、本当です。住宅用地の特例により固定資産税が最大1/6に減額されていますが、2023年12月施行の改正空家法により、倒壊等の危険がある「特定空家」に加え、窓ガラス割れや雑草繁茂など管理が不十分な「管理不全空家」に指定されて市区町村から勧告を受けると、特例措置が解除され固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。
Q2. 実家の解体費用が払えない・手持ち資金が足りない場合、どうすればいいですか？
手持ち資金がない場合でも、①市区町村の「老朽危険家屋除却補助金（最大100万〜150万円）」を活用する、②解体せず家具・家電・骨董品をリサイクル買取相殺して「古家付き現状渡し」で不動産売却する、③初期費用0円で事業者にリノベーションしてもらい家賃収入を得る「0円賃貸サブリース」を活用する、という3つの脱出ルートがあります。
Q3. シナリオCの「持ち出し0円リノベ・賃貸サブリース」とはどのような仕組みですか？
物件所有者が事業者と7〜10年間のマスターリース（一括借り上げ）契約を結び、事業者が自己資金（200万〜350万円程度）で内装・水回りをリノベーションして一般入居者へ転貸する仕組みです。所有者は初期費用ゼロで固定資産税を上回る家賃収入（月2万〜3.5万円程度）を得られ、契約満了後はリノベ済みの物件が手元に戻ります。
Q4. 実家の不用品回収・家財整理の費用を抑える「買取相殺」とは何ですか？
実家や空き家の遺品整理・片付けを行う際、不用品処分費用（通常20万〜40万円程度）から、家の中に眠っている昭和レトロ家具、骨董品、家電、オーディオ、工具、着物などの買取査定額を直接差し引く仕組みです。総合リサイクルショップRoute Z直営により中間マージンをカットし、手出し費用を大幅に圧縮できます。
Q5. 相続した実家で兄弟や親族が揉めている場合、誰に相談すべきですか？（司法書士と弁護士の違い）
争いがなく名義変更手続きだけを行う場合は「司法書士」が担当します。一方、相続人間で遺産分割の取り分に争いがある場合、連絡が取れない相続人がいる場合、または3ヶ月を過ぎた相続放棄の裁判手続きなどは、弁護士法に基づき「弁護士」しか代理交渉できません。当シミュレーターでは司法書士・弁護士の両方と提携しているため、状況に応じた最適な専門家へ相談が可能です。
Q6. 自治体の解体補助金は、工事が終わった後からでも申請できますか？
いいえ、事後申請は原則不可です。大阪府下の各自治体や京都市の解体補助金（除却補助金）は、必ず「解体工事の契約および着工前」に自治体への事前調査申請・交付決定通知を受ける必要があります。契約後に申請しても1円も受け取れないため、必ず着工前に専門チームへご相談ください。